{"id":1155,"date":"2018-11-12T16:06:44","date_gmt":"2018-11-12T15:06:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.tasciyan-avocats.fr\/?p=1155"},"modified":"2022-11-07T14:13:35","modified_gmt":"2022-11-07T13:13:35","slug":"permis-de-construire-et-fraude","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tasciyan-avocats.fr\/?p=1155","title":{"rendered":"Permis de construire et fraude"},"content":{"rendered":"

Le recours \u00e0 la fraude dans l\u2019obtention des permis de construire est tr\u00e8s risqu\u00e9. Le p\u00e9titionnaire qui se livre \u00e0 des man\u0153uvres frauduleuses pour obtenir son permis de construire peut se voir retirer son autorisation \u00e0 tout moment.<\/span><\/em><\/p>\n

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* \u00a0*<\/p>\n

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Un permis de construire obtenu frauduleusement est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 et peut, en cons\u00e9quence, \u00eatre retir\u00e9 \u00e0 tout moment.<\/span><\/p>\n

Il existe trois cat\u00e9gories de fraude en mati\u00e8re de permis de construire aux caract\u00e9ristiques et aux cons\u00e9quences communes.<\/span><\/p>\n

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I \u2013 La caract\u00e9risation de la fraude<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

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Un permis de construire ill\u00e9gal n\u2019est pas forc\u00e9ment un permis de construire obtenu frauduleusement[1]<\/a>. Loin de l\u00e0.<\/span><\/p>\n

Il y a fraude lorsque le p\u00e9titionnaire a proc\u00e9d\u00e9 de mani\u00e8re intentionnelle \u00e0 des man\u0153uvres de nature \u00e0 tromper l’administration sur la r\u00e9alit\u00e9 de son projet ou sur sa qualit\u00e9, dans le but d\u2019obtenir son permis de construire ou d\u2019\u00e9chapper \u00e0 l’application d’une r\u00e8gle d’urbanisme[2]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Certes, une information erron\u00e9e ne peut, \u00e0 elle seule, faire regarder le p\u00e9titionnaire comme s’\u00e9tant livr\u00e9 \u00e0 l’occasion du d\u00e9p\u00f4t de sa demande \u00e0 des man\u0153uvres destin\u00e9es \u00e0 tromper l\u2019administration[3]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Mais en r\u00e9alit\u00e9, s\u2019il est d\u00e9montr\u00e9 que sans cette information erron\u00e9e l\u2019administration n\u2019aurait pas d\u00e9livr\u00e9 le permis de construire alors la fraude sera bien souvent reconnue.<\/span><\/p>\n

Ainsi, dans une affaire o\u00f9 le niveau du sol indiqu\u00e9 sur les plans de coupe joints \u00e0 la demande de permis de construire ne correspondait pas au niveau existant \u00e0 la date du d\u00e9p\u00f4t de cette demande, la fraude a \u00e9t\u00e9 retenue car sans cette erreur le permis de construire n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9[4]<\/a>.<\/span><\/p>\n

De m\u00eame, dans une affaire o\u00f9 le p\u00e9titionnaire s\u2019\u00e9tait appuy\u00e9 sur une promesse de vente, devenue caduque, pour d\u00e9poser sa demande de permis de construire la fraude a \u00e9t\u00e9 reconnue d\u00e8s lors que si l\u2019administration avait \u00e9t\u00e9 au fait de cette caducit\u00e9 elle n\u2019aurait pas d\u00e9livr\u00e9 l\u2019autorisation sollicit\u00e9e[5]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Pour finir, on pr\u00e9cisera que la fraude est \u00e9tablie m\u00eame si l\u2019autorit\u00e9 administrative qui a instruit le dossier \u00e9tait au fait (ou est cens\u00e9 l\u2019\u00eatre) des man\u0153uvres frauduleuses commises par le p\u00e9titionnaire. La fraude est \u00e9tablie au regard des pi\u00e8ces contenues dans le dossier de permis de construire. Ainsi, une autorisation portant sur des ouvertures et fa\u00e7ades d’une maison \u00e0 usage d’habitation a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e comme ayant \u00e9t\u00e9 obtenue frauduleusement car la demande ne faisait pas \u00e9tat de l\u2019extension de cette habitation r\u00e9alis\u00e9e sans autorisation. Le fait que l\u2019autorit\u00e9 administrative n\u2019ignorait pas l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 de cette extension, d\u00e8s lors qu\u2019elle avait dress\u00e9 un proc\u00e8s-verbal d\u2019infraction pour la r\u00e9alisation de cette extension, a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 sans effet sur le caract\u00e8re frauduleux de la demande d\u2019autorisation[6]<\/a>.\u00a0<\/span><\/p>\n

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II \u2013 Les trois cat\u00e9gories de fraude<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

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A – La fraude li\u00e9e la qualit\u00e9 du demandeur<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

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Par principe, les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du p\u00e9titionnaire qu\u2019il a la qualit\u00e9 pour formuler la demande de permis de construire (\u00e0 par exemple une telle qualit\u00e9 le propri\u00e9taire du terrain ou son mandataire).<\/span><\/p>\n

Les permis de construire, qui a pour seul objet de s’assurer de la conformit\u00e9 des travaux qu\u2019il autorise avec la l\u00e9gislation et la r\u00e9glementation d’urbanisme, \u00e9tant accord\u00e9 sous r\u00e9serve du droit des tiers, il n’appartient pas \u00e0 l’autorit\u00e9 administrative de v\u00e9rifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validit\u00e9 de l’attestation \u00e9tablie par le demandeur. De sorte que le p\u00e9titionnaire qui fournit l’attestation qu\u2019il a la qualit\u00e9 pour d\u00e9poser la demande de permis de construire doit \u00eatre cru.<\/span><\/p>\n

On ne peut ainsi contester un permis de construire au motif que l\u2019administration n\u2019aurait pas v\u00e9rifi\u00e9 l\u2019exactitude des information contenues dans l\u2019attestation requise[7]<\/a>. Il va en toutefois diff\u00e9remment en pr\u00e9sence d\u2019une fraude.<\/span><\/p>\n

La fraude a ainsi \u00e9t\u00e9 reconnue dans une hypoth\u00e8se o\u00f9 la demande de permis de construire avait \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e par un locataire alors m\u00eame que le propri\u00e9taire des lieux s\u2019opposait \u00e0 la r\u00e9alisation des travaux en cause[8]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Elle n\u2019a en revanche pas \u00e9t\u00e9 retenue dans une hypoth\u00e8se o\u00f9 le p\u00e9titionnaire n\u2019avait pas justifi\u00e9 avoir obtenu l\u2019autorisation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires pour des travaux affectant les parties communes d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 r\u00e9gie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis[9]<\/a>.<\/span><\/p>\n

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B \u2013 La fraude li\u00e9e \u00e0 la composition du dossier de permis de construire<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

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Il y a \u00e9galement fraude lorsque le dossier de permis de construire comprend des erreurs, des omissions ou des inexactitudes qui ont eu pour effet d\u2019induire en erreur l\u2019administration dans l\u2019examen du dossier de permis de construire. La fraude sera caract\u00e9ris\u00e9e s\u2019il est d\u00e9montr\u00e9 que, sans l\u2019erreur qu\u2019elle a commise, l\u2019administration n\u2019aurait pas pris la m\u00eame d\u00e9cision.<\/span><\/p>\n

Un permis de construire portant sur la construction d\u2019un b\u00e2timent annexe a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme ayant \u00e9t\u00e9 obtenu frauduleusement d\u00e8s lors que le document d\u2019urbanisme applicable n\u2019admettait qu\u2019une seule annexe sur une m\u00eame propri\u00e9t\u00e9. Or, dans cette affaire, il existait d\u00e9j\u00e0 un b\u00e2timent annexe sur la propri\u00e9t\u00e9 du p\u00e9titionnaire qui n\u2019apparaissait cependant pas dans le dossier de permis de construire[10]<\/a>. \u00a0<\/span><\/p>\n

La fraude n\u2019a en revanche pas \u00e9t\u00e9 retenue dans une affaire o\u00f9 il \u00e9tait soutenu que le dossier de permis de construire ne pr\u00e9cisait pas que le projet portait sur un \u00e9tablissement recevant du public, ce qui \u00e9tait interdit par le r\u00e8glement d\u2019urbanisme. Pour ce faire, le juge a pris en compte le fait qu\u2019il \u00e9tait bien pr\u00e9cis\u00e9 que les locaux projet\u00e9s devaient \u00eatre destin\u00e9s au logement et \u00e0 une activit\u00e9 commerciale ou artisanale d'” atelier dessin, peinture, modelage ” et qu\u2019en raison de l\u2019activit\u00e9 d’enseignement du p\u00e9titionnaire l\u2019administration ne pouvait ignorer la nature exacte du projet[11]<\/a>.<\/span><\/p>\n

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C \u2013 La fraude li\u00e9e \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 du projet<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

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Un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le p\u00e9titionnaire.<\/span><\/p>\n

La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas \u00eatre respect\u00e9s ou que ces constructions risqueraient d’\u00eatre ult\u00e9rieurement transform\u00e9es ou affect\u00e9es \u00e0 un usage non-conforme aux documents et aux r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales d’urbanisme n’est pas par elle-m\u00eame de nature \u00e0 affecter la l\u00e9galit\u00e9 de celui-ci.<\/span><\/p>\n

On ne peut ainsi pas attaquer un permis de construire au motif que la construction du b\u00e2timent ne correspondrait pas \u00e0 ce qui \u00e9tait pr\u00e9vu dans le dossier de permis de construire (ce n\u2019est pas le permis de construire qui sera sanctionn\u00e9 dans cette situation mais l\u2019auteur des faits en application des dispositions p\u00e9nales figurant dans le code de l\u2019urbanisme<\/a>)<\/span><\/p>\n

Ce principe conna\u00eet une exception lorsqu\u2019on est en pr\u00e9sence d\u2019une fraude[12]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Dans cette hypoth\u00e8se, la fraude est caract\u00e9ris\u00e9e s\u2019il est \u00e9tabli que d\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t de la demande de permis de construire le p\u00e9titionnaire avait l\u2019intention de r\u00e9aliser un projet diff\u00e9rent de celui pr\u00e9sent\u00e9 dans son dossier de permis de construire.<\/span><\/p>\n

La difficult\u00e9 r\u00e9side donc dans l\u2019\u00e9tablissement de la preuve.<\/span><\/p>\n

Ainsi, s\u2019agissant d\u2019un permis de construire portant sur un b\u00e2timent \u00e0 usage agricole destin\u00e9 au stockage de fourrage pour les bovins, le fait que d\u00e8s l\u2019ach\u00e8vement de la construction ce b\u00e2timent fut affect\u00e9 \u00e0 un usage autre (l\u2019occupation par des bovins) que celui initialement pr\u00e9vu n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 de nature \u00e0 caract\u00e9riser une fraude[13]<\/a>.<\/span><\/p>\n

En revanche, la fraude a bien \u00e9t\u00e9 reconnue dans une affaire o\u00f9 des travaux sans autorisation, destin\u00e9s \u00e0 l’am\u00e9nagement de cinq g\u00eetes dans deux b\u00e2timents existants \u00e0 usage d’habitation, avaient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s. A la suite de ces travaux, une demande de permis r\u00e9gularisation avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e afin de cr\u00e9er des logements saisonniers aux fins d’occupation personnelle. Le caract\u00e8re frauduleux de la demande a \u00e9t\u00e9 admis d\u00e8s lors, d\u2019une part, qu\u2019une visite sur les lieux avait permis de constater l\u2019usage r\u00e9el des b\u00e2timents (des gites propos\u00e9s \u00e0 de la location) et que, d\u2019autre part, il apparaissait qu\u2019\u00e0 la date du d\u00e9p\u00f4t de la demande de permis de construire le p\u00e9titionnaire proposait sur son site internet ces gites \u00e0 de la location[14]<\/a>.<\/span><\/p>\n

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III \u2013 Les cons\u00e9quences de la fraude sur le permis de construire<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

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La fraude entache bien \u00e9videmment le permis de construire d\u2019ill\u00e9galit\u00e9. Mais surtout, elle a pour effet d\u2019\u00f4ter au permis de construire son caract\u00e8re d\u00e9finitif.<\/span><\/p>\n

Celui-ci pourra ainsi \u00eatre retir\u00e9 \u00e0 tout moment, sans condition de d\u00e9lai.<\/span><\/p>\n

On rappellera \u00e0 cet \u00e9gard que l\u2019autorit\u00e9 administrative qui a d\u00e9livr\u00e9 le permis de construire dispose d\u2019un d\u00e9lai de trois mois, \u00e0 compter de la date \u00e0 laquelle il l\u2019a d\u00e9livr\u00e9, pour le retirer s\u2019il est ill\u00e9gal[15]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Quant au pr\u00e9fet et au tiers, ils disposent en principe d\u2019un d\u00e9lai de deux mois, \u00e0 compter de la r\u00e9ception du permis de construire pour le premier[16]<\/a> et \u00e0 partir du premier jour de l\u2019affichage du permis sur le terrain, pour le second[17]<\/a>, pour le contester.<\/span><\/p>\n

Pass\u00e9 ces trois d\u00e9lais il n\u2019est en principe plus possible de remettre en cause le permis de construire d\u00e9livr\u00e9, m\u00eame ill\u00e9gal. Consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9finitif, on dit qu\u2019il est purg\u00e9 de tout recours<\/span><\/p>\n

Or, un permis de construire entach\u00e9 de fraude pourra \u00eatre remis en cause, sans condition de d\u00e9lai, par l\u2019autorit\u00e9 administrative.<\/span><\/p>\n

Un tiers peut ainsi, \u00e0 tout moment, demand\u00e9 \u00e0 l\u2019autorit\u00e9 administrative de proc\u00e9der au retrait d\u2019un permis de construire obtenu frauduleusement. Si celle-ci refuse, un recours pourra \u00eatre form\u00e9 contre cette d\u00e9cision. Il reviendra alors au juge, si la fraude est \u00e9tablie, de contr\u00f4ler que l’appr\u00e9ciation de l\u2019autorit\u00e9 administrative sur l’opportunit\u00e9 de proc\u00e9der ou non au retrait n’est pas entach\u00e9e d’erreur manifeste. Pour ce faire, il prendra notamment en compte la gravit\u00e9 de la fraude et les atteintes aux divers int\u00e9r\u00eats publics ou priv\u00e9s en pr\u00e9sence susceptibles de r\u00e9sulter soit du maintien du permis litigieux soit de son retrait[18]<\/a>.<\/span><\/p>\n

**********<\/p>\n

[1]<\/a> CAA Lyon, 31 juillet 2012, n\u00b0 11LY02927<\/a><\/p>\n

[2]<\/a> CE, 9 octobre 2017 Soci\u00e9t\u00e9 Les Citadines, n\u00b0 398853<\/a> – CE, 16 ao\u00fbt 2018, Soci\u00e9t\u00e9 NSHHD, n\u00b0 412663<\/a><\/p>\n

[3]<\/a> CE, 16 ao\u00fbt 2018, Soci\u00e9t\u00e9 NSHHD, n\u00b0 412663<\/a><\/p>\n

[4]<\/a> CE, 27 octobre 2000, n\u00b0 195651<\/a><\/p>\n

[5]<\/a> CE, 9 octobre 2017 Soci\u00e9t\u00e9 Les Citadines, n\u00b0 398853<\/a> – CE 5 f\u00e9vr. 2018, St\u00e9 Cora, n\u00b0 407149<\/a><\/p>\n

[6]<\/a> CE, 26 avr. 2018, Parrain-Colombani, n\u00b0 410019<\/a><\/p>\n

[7]<\/a> CE, 23 mars 2015, Epoux Loubier, n\u00b0 348261<\/a><\/p>\n

[8]<\/a> CE 6 d\u00e9cembre 2013, n\u00b0 354703<\/a><\/p>\n

[9]<\/a> CE, 5 f\u00e9vr. 2012, n\u00b0 333631<\/a> – CAA Lyon, 8 mars 2016, n\u00b0 14LY02156<\/a><\/p>\n

[10]<\/a> CAA Lyon, 8 mars 2016, n\u00b0 14LY02156<\/a><\/p>\n

[11]<\/a> CAA Lyon, 31 juillet 2012, n\u00b0 11LY02927\u00a0<\/a><\/p>\n

[12]<\/a> CE, 13 novembre 1992, commune de Nogent sur Marne, n\u00b0 110878<\/a> \u2013 CE, 13 juillet 2012, n\u00b0 344710<\/a><\/p>\n

[13]<\/a> CE, 13 juill. 2012, Egret, n\u00b0 344710<\/a><\/p>\n

[14]<\/a> CE, 3 juin 2013, Commune de Lamastre, n\u00b0 342673<\/a><\/p>\n

[15]<\/a> Article L. 424-5 du code de l’urbanisme<\/a>.<\/p>\n

[16]<\/a> Article L. 2131-6 du CGCT<\/a><\/p>\n

[17]<\/a> Article R. 600-2 du code de l\u2019urbanisme<\/a><\/p>\n

[18]<\/a> CE 5 f\u00e9vr. 2018, St\u00e9 Cora, n\u00b0 407149<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le recours \u00e0 la fraude dans l\u2019obtention des permis de construire est tr\u00e8s risqu\u00e9. Le p\u00e9titionnaire qui se livre \u00e0 des man\u0153uvres frauduleuses pour obtenir son permis de construire peut se voir retirer son autorisation \u00e0 tout moment. * * … Lire la suite<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1158,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"kt_blocks_editor_width":"","footnotes":""},"categories":[4],"tags":[66],"class_list":["post-1155","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-urbanisme-et-construction","tag-fraude-permis-de-construire"],"yoast_head":"\nPermis de construire et fraude - Tasciyan Avocats<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Permis de construire et fraude : Un permis de construire obtenu par fraude est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9. 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