{"id":1189,"date":"2019-01-09T14:43:47","date_gmt":"2019-01-09T13:43:47","guid":{"rendered":"http:\/\/www.tasciyan-avocats.fr\/?p=1189"},"modified":"2022-11-07T14:13:50","modified_gmt":"2022-11-07T13:13:50","slug":"permis-de-construire-modificatif-et-changement-de-plu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tasciyan-avocats.fr\/?p=1189","title":{"rendered":"Permis de construire modificatif et changement de plan local d\u2019urbanisme (PLU)"},"content":{"rendered":"

Le permis de construire modificatif permet, comme son nom l\u2019indique, d\u2019apporter des modifications \u00e0 un permis de construire. Mais entre le moment o\u00f9 le permis de construire est obtenu et celui o\u00f9 est demand\u00e9 le permis modificatif le PLU peut avoir \u00e9volu\u00e9. Cette \u00e9volution peut faire obstacle \u00e0 l\u2019obtention du permis modificatif.<\/span><\/em><\/p>\n

*<\/p>\n

* \u00a0*<\/p>\n

Un permis de construire est souvent compl\u00e9t\u00e9 par un ou plusieurs permis modificatifs. Le permis modificatif permet d\u2019apporter des modifications limit\u00e9es[1]<\/a> \u00e0 une construction existante ou un projet de construction. Ces modifications peuvent tout d\u2019abord \u00eatre justifi\u00e9es par des motifs propres au titulaire du permis de construire. Ce dernier souhaite par exemple modifier son projet pour le rendre plus esth\u00e9tique ou plus fonctionnel. Elles peuvent ensuite \u00eatre justifi\u00e9es par des motifs juridiques. Le titulaire souhaite r\u00e9gulariser son permis de construire qui s\u2019av\u00e8re ill\u00e9gal, et qui risque en cons\u00e9quence l\u2019annulation.<\/span><\/p>\n

Le permis modificatif ne remplace le permis de construire initial que sur les points qui ont fait l\u2019objet de la modification[2]<\/a>.<\/span><\/p>\n

De plus, par principe la l\u00e9galit\u00e9 d\u2019un permis modificatif s’appr\u00e9cie au regard des seuls travaux autoris\u00e9s par ce permis[3]<\/a>, selon les dispositions d’urbanisme applicables \u00e0 la date \u00e0 laquelle celui-ci intervient et non \u00e0 la date du permis de construire initial[4]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Il peut arriver qu\u2019entre la date \u00e0 laquelle le permis de construire initial a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 et la date \u00e0 laquelle la demande de permis modificatif a \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e les r\u00e8gles d\u2019urbanisme, et plus particuli\u00e8rement les r\u00e8gles du plan local d\u2019urbanisme (le PLU), aient chang\u00e9.<\/span><\/p>\n

Ainsi, le changement du PLU (modification, r\u00e9vision, etc.) peut venir modifier en substance les r\u00e8gles de constructibilit\u00e9 applicables sur le terrain d\u2019assiette du projet, lesquelles peuvent aller jusqu\u2019\u00e0 \u00a0rendre inconstructible ledit terrain. De sorte que dans cette derni\u00e8re hypoth\u00e8se on pourrait penser qu\u2019il ne serait alors plus possible d\u2019obtenir un permis modificatif.<\/span><\/p>\n

Or, les droits dont dispose le titulaire d\u2019un permis de construire ne peuvent \u00eatre remis en cause si ce permis est d\u00e9finitif[5]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Par cons\u00e9quent se pose la question de savoir comment s\u2019appr\u00e9cie la l\u00e9galit\u00e9 d\u2019un permis de construire modificatif lorsque le PLU a chang\u00e9 ou, d\u2019une mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale, lorsque les r\u00e8gles d\u2019urbanisme ont \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9es.<\/span><\/p>\n

Il convient \u00e0 cet \u00e9gard de faire une distinction entre les demandes de permis modificatifs qui portent sur des constructions existantes et celles qui portent sur des projets de construction.<\/span><\/p>\n

I- La demande de permis modificatif porte sur une construction existante<\/span> <\/u><\/strong><\/p>\n

En principe lorsqu\u2019une construction est achev\u00e9e et qu\u2019elle est existante, il n\u2019est pas possible de formuler une demande de permis modificatif pour des travaux nouveaux. Il faut dans cette situation formuler soit une nouvelle demande de permis construire soit d\u00e9poser une d\u00e9claration pr\u00e9alable.<\/span><\/p>\n

Ce principe connait cependant deux exceptions : lorsque la demande d\u2019autorisation porte sur une construction existante dont le permis de construire a soit fait l\u2019objet d\u2019une annulation partielle ou soit d\u2019un sursis \u00e0 statuer[6]<\/a>.<\/span><\/p>\n

En tout \u00e9tat de cause, lorsque la demande porte sur une construction existante (n\u00e9cessitant une nouvelle autorisation ou un permis de construire modificatif) il convient de faire une distinction selon que la construction existante est ill\u00e9gale ou est devenue non conforme aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme applicables.<\/span><\/p>\n

A- Les constructions existantes ill\u00e9gales<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

Une construction ill\u00e9gale est une construction qui a \u00e9t\u00e9 \u00e9difi\u00e9e sans autorisation, c\u2019est-\u00e0-dire sans permis de construire[7]<\/a> ou en m\u00e9connaissance de cette autorisation[8]<\/a>.<\/span><\/p>\n

De plus, est \u00e9galement consid\u00e9r\u00e9e comme une construction ill\u00e9gale, une construction qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 une autorisation mais qui a ensuite \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e[9]<\/a> ou retir\u00e9e[10]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Dans cette hypoth\u00e8se, lorsque le p\u00e9titionnaire souhaite obtenir une autorisation de travaux nouveaux portant sur cette construction existante ill\u00e9gale, il doit obtenir une autorisation d\u2019urbanisme portant sur l\u2019ensemble de la construction[11]<\/a>.<\/span><\/p>\n

La demande de travaux doit ainsi non seulement porter sur les travaux nouveaux envisag\u00e9s mais aussi, et surtout, sur ceux qui ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s ill\u00e9galement.<\/span><\/p>\n

L\u2019autorisation d\u2019urbanisme obtenue doit ainsi avoir pour effet de r\u00e9gulariser la situation de la construction existante, et de lui conf\u00e9rer une existence juridique.<\/span><\/p>\n

Mais cette autorisation ne peut \u00eatre d\u00e9livr\u00e9e que si les r\u00e8gles d\u2019urbanisme applicables \u00e0 la date de la demande de r\u00e9gularisation le permettent.<\/span><\/p>\n

Et si aucune r\u00e9gularisation n\u2019est possible, les travaux nouveaux qui auraient forc\u00e9ment pour effet de s\u2019ajouter \u00e0 la construction existante ne pourraient \u00eatre autoris\u00e9s, m\u00eame si pris isol\u00e9ment ils respecteraient les r\u00e8gles en mati\u00e8re d\u2019urbanisme[12]<\/a>.<\/span><\/p>\n

A titre d\u2019exemple, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que des travaux d\u2019extension envisag\u00e9s sur une construction dont la destination avait \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e sans autorisation ne pouvaient \u00eatre entrepris que si ce changement de destination \u00e9tait au pr\u00e9alable r\u00e9gularis\u00e9[13]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Surtout, ce principe, selon lequel l\u2019autorisation ne peut \u00eatre d\u00e9livr\u00e9e que s\u2019il porte sur l\u2019ensemble de la construction, s\u2019applique aussi petite soit l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 relev\u00e9e (Pour exemple\u00a0: changement de l\u2019aspect ext\u00e9rieur d\u2019une construction en rempla\u00e7ant certains murs de torchis par des murs en parpaings[14]<\/a>\u00a0 \u2013 extension d\u2019une mezzanine[15]<\/a>). \u00a0<\/span><\/p>\n

B- Les constructions existantes devenues non conformes aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme en vigueur<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

Une construction existante devenue non conforme aux r\u00e8gles en vigueur est soit une construction qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement \u00e9difi\u00e9e mais qui, en raison de l\u2019\u00e9volution des r\u00e8gles en mati\u00e8re d\u2019urbanisme, n\u2019est plus en conformit\u00e9 avec les prescriptions applicables[16]<\/a>, soit une construction \u00e9difi\u00e9e d\u2019apr\u00e8s une autorisation ill\u00e9gale mais qui n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019une annulation ou d\u2019un retrait[17]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Dans cette hypoth\u00e8se, le p\u00e9titionnaire, qui souhaite obtenir une autorisation de travaux nouveaux, portant sur cette construction existante devenue non conforme aux r\u00e8gles en vigueur, n\u2019a pas \u00e0 obtenir une autorisation d\u2019urbanisme portant sur l\u2019ensemble de la construction.<\/span><\/p>\n

Simplement, pour \u00eatre autoris\u00e9, les travaux nouveaux devront soit rendre l’immeuble existant plus conforme aux dispositions r\u00e9glementaires m\u00e9connues soit \u00eatre \u00e9trangers aux r\u00e8gles m\u00e9connues par la construction existante[18]<\/a>.<\/span><\/p>\n

II- La demande de permis modificatif porte sur un projet de construction ou une construction non existante<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Il convient de faire une distinction selon que le changement des r\u00e8gles du PLU est plus avantageuses ou non pour le projet de construction que les r\u00e8gles pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/span><\/p>\n

A- Un changement de r\u00e8gles avantageux pour le titulaire du permis de construire<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Un permis de construire peut-\u00eatre ill\u00e9gal si, \u00e0 la date \u00e0 laquelle il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9, il ne respecte pas l\u2019une des prescriptions du PLU. Mais si par la suite cette prescription est modifi\u00e9e dans un sens favorable au projet il sera possible de r\u00e9gulariser l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 en cause en d\u00e9posant une demande de permis modificatif dont l\u2019objet pourra simplement consister \u00e0 prendre en compte cette \u00e9volution[19]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Par exemple, un permis de construire portant sur la construction d\u2019une maison d\u2019habitation dont le coefficient d\u2019emprise au sol est de 50% est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 si le r\u00e8glement du PLU limite ce coefficient \u00e0 40%. Mais si par la suite, en raison d\u2019une modification du PLU, cette limite est port\u00e9e \u00e0 50 %, un permis de construire modificatif dont l\u2019objet est de prendre en compte ce changement pourra r\u00e9gulariser l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 du permis initial.<\/span><\/p>\n

B- Un changement de r\u00e8gles d\u00e9savantageux pour le titulaire du permis de construire<\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

Le Conseil d\u2019Etat ne s\u2019est pas explicitement prononc\u00e9 sur cette hypoth\u00e8se, il nous semble n\u00e9anmoins au regard de l\u2019ensemble des r\u00e8gles \u00e9dict\u00e9es par la jurisprudence[20]<\/a> qu\u2019il y a lieu de faire une distinction selon que le permis de construire initial est ou non entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 et selon qu\u2019il fait ou non l\u2019objet d\u2019un recours.<\/span><\/p>\n

1- Le permis de construire initial est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 et fait l\u2019objet d\u2019un recours<\/u><\/span><\/strong><\/p>\n

Lorsque le permis de construire initial est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 et qu\u2019il fait l\u2019objet d\u2019un recours en annulation, dans cette hypoth\u00e8se le permis modificatif doit, pour \u00eatre l\u00e9gal, porter sur l\u2019ensemble du projet construction. La l\u00e9galit\u00e9 du permis modificatif doit s\u2019appr\u00e9cier conform\u00e9ment aux r\u00e8gles \u00e9dict\u00e9es pour les constructions existantes ill\u00e9gales[21]<\/a>.<\/span><\/p>\n

En d\u2019autres termes, d\u00e8s lors que le permis de construire initial est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 pour m\u00e9connaissance d\u2019une r\u00e8gle de fond, c\u2019est une r\u00e9gularisation de l\u2019ensemble du projet de construction qui doit \u00eatre op\u00e9r\u00e9e. De sorte que le permis modificatif ne pourra \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 que si l\u2019ensemble du projet de construction est conforme aux r\u00e8gles en vigueur \u00e0 la date \u00e0 laquelle ledit modificatif est d\u00e9livr\u00e9.<\/span><\/p>\n

2- Le permis de construire initial est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 et ne fait pas l\u2019objet d\u2019un recours<\/u><\/span><\/strong><\/p>\n

Lorsque le permis de construire initial est entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 et qu\u2019il n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019un recours en annulation (qu\u2019il est donc devenu d\u00e9finitif), dans cette hypoth\u00e8se le permis modificatif doit, pour \u00eatre l\u00e9gal, ne pas porter \u00e0 la nouvelle r\u00e9glementation une atteinte suppl\u00e9mentaire par rapport \u00e0 celle r\u00e9sultant du permis initial[22]<\/a>.\u00a0<\/span><\/p>\n

En d\u2019autres termes, le permis modificatif ne pourra \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 que si les modifications sont \u00e9trang\u00e8res \u00e0 la r\u00e8gle m\u00e9connue ou n\u2019aggravent pas l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 du projet par rapport aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme applicables.<\/span><\/p>\n

3- Le permis de construire initial n\u2019est pas entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9<\/span> <\/span><\/strong><\/p>\n

Lorsque le permis de construire initial n\u2019est pas entach\u00e9 d\u2019ill\u00e9galit\u00e9, le permis modificatif doit, pour \u00eatre l\u00e9gal, ne pas porter \u00e0 la nouvelle r\u00e9glementation une atteinte suppl\u00e9mentaire par rapport \u00e0 celle r\u00e9sultant du permis initial.\u00a0<\/span><\/p>\n

En d\u2019autres termes, le permis modificatif ne pourra \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 que si les modifications sont \u00e9trang\u00e8res \u00e0 la r\u00e8gle m\u00e9connue ou n\u2019aggravent pas la non-conformit\u00e9 du projet par rapport aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme applicables.\u00a0<\/span><\/p>\n

**********<\/p>\n

[1]<\/a> CE, 26 juillet 1982, n\u00b0 23604, Le Roy<\/a> – sauf si la modification est sollicit\u00e9e en application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme<\/a> ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme<\/a><\/p>\n

[2]<\/a> CE, 12 d\u00e9cembre 1975, Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble R\u00e9sidence les Lilas, n\u00b0 95405<\/a> – CE, 26 juillet 1982, n\u00b0 23604, Le Roy<\/a><\/p>\n

[3]<\/a> CE 29 d\u00e9cembre 1989, Vergoz, n\u00b0 98802<\/a><\/p>\n

[4]<\/a> CE, 19 mai 1993, Compagnie G\u00e9n\u00e9rale des Eaux, n\u00b0 74771<\/a><\/p>\n

[5]<\/a> CE, 12 d\u00e9c. 1975, n\u00b0 95405, Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble R\u00e9sidence les Lilas<\/a><\/p>\n

[6]<\/a> articles L.600-5 du code de l’urbanisme<\/a> et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme<\/a><\/p>\n

[7]<\/a> CE, 27 juill. 2012, n\u00b0316155, Mme Da Silva<\/a><\/p>\n

[8]<\/a> CE, 25 avr. 2001, n\u00b0 207095, Epoux Ahlborn<\/a><\/p>\n

[9]<\/a> CE, 9 mars 1984, n\u00b041314, Mac\u00e9<\/a><\/p>\n

[10]<\/a> CE, 5 mars 2003, Lepoutre, n\u00b0 252422<\/a><\/p>\n

[11]<\/a> CE, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n\u00b0 51172<\/a><\/p>\n

[12]<\/a> CE, 25 mars 1988, n\u00b0 65574, Collonge<\/a><\/p>\n

[13]<\/a> CE, 16 mars 2015, n\u00b0 369553, M. et Mme de La Marque<\/a><\/p>\n

[14]<\/a> CE, 16 f\u00e9vr. 2000, n\u00b0 167298, Mend\u00e8s<\/a><\/p>\n

[15]<\/a> CE, 10 novembre 1993, n\u00b0 108588, Commune de l\u2019Union<\/a><\/p>\n

[16]<\/a> CE, 29 juillet 1983, n\u00b0 36646<\/a><\/p>\n

[17]<\/a> CE, 30 d\u00e9cembre 2013, n\u00b0 358535<\/a><\/p>\n

[18]<\/a> CE, 27 mai 1988, n\u00b0 79530, Sekler<\/a><\/p>\n

[19]<\/a> CE. 7 mars 2018, commune de Wissembourg, n\u00b0 404079<\/a><\/p>\n

[20]<\/a> Le Conseil d\u2019Etat applique les principes d\u00e9gag\u00e9s par la jurisprudence Sekler<\/a> aux permis modificatifs en prenant bien le soin de pr\u00e9ciser que le permis initial, devenu non conforme aux r\u00e8gles en vigueur, est d\u00e9finitif (En ce sens\u00a0: CE, 26 juillet 1982, n\u00b0 23604, Le Roy<\/a>\u00a0– CE, 17 janv. 1990, n\u00b0 72070, Launay<\/a> – CE, 4 juin 1997, n\u00b0 131233, Ville Montpellier<\/a> – CAA Bordeaux, 5 mars 2015, n\u00b013BX03061<\/a>).<\/p>\n

[21]<\/a> CE, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n\u00b0 51172<\/a><\/p>\n

[22]<\/a> CE, 26 juillet 1982, n\u00b0 23604, Le Roy<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le permis de construire modificatif permet, comme son nom l\u2019indique, d\u2019apporter des modifications \u00e0 un permis de construire. 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