{"id":1460,"date":"2026-06-19T08:32:59","date_gmt":"2026-06-19T07:32:59","guid":{"rendered":"http:\/\/www.tasciyan-avocats.fr\/?p=1460"},"modified":"2026-06-19T08:32:59","modified_gmt":"2026-06-19T07:32:59","slug":"10-conseils-avant-de-deposer-un-permis-de-construire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tasciyan-avocats.fr\/?p=1460","title":{"rendered":"10 Conseils avant de d\u00e9poser un permis de construire"},"content":{"rendered":"

La pr\u00e9paration d’un dossier de permis de construire est une \u00e9tape strat\u00e9gique. En raison de la complexit\u00e9 et de l’\u00e9parpillement des r\u00e8gles applicables, ce processus peut s’av\u00e9rer difficile pour le demandeur. Voici nos recommandations pour s\u00e9curiser au mieux votre projet.<\/em><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

*<\/p>\n

Toute construction nouvelle, m\u00eame celle qui ne comporterait pas de fondations, doit en principe \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e de la d\u00e9livrance d\u2019un permis de construire.<\/span><\/p>\n

C\u2019est pourquoi, toute personne d\u00e9sirant entreprendre des travaux de construction doit, au pr\u00e9alable, d\u00e9poser en mairie une demande de permis de construire.<\/span><\/p>\n

Ce principe est connu.<\/span><\/p>\n

Mais ce qui est souvent ignor\u00e9 c\u2019est que la seule conformit\u00e9 du projet par rapport au PLU, lorsqu\u2019il existe, n\u2019est pas suffisant. Pour faire droit \u00e0 une demande de permis de construire, l\u2019autorit\u00e9 administrative doit v\u00e9rifier que la demande respecte une multitude de r\u00e8gles.<\/span><\/p>\n

Ce qui est souvent ignor\u00e9, aussi, c\u2019est que l\u2019obtention d\u2019un permis de construire n\u2019est pas suffisante pour assurer la l\u00e9galit\u00e9 de son projet.<\/span><\/p>\n

Le permis de construire n\u2019est d\u00e9livr\u00e9 que si la demande est conforme au seul droit de l\u2019urbanisme. Il ne permet pas de s\u2019assurer de la l\u00e9galit\u00e9 de son projet par rapport aux autres normes, notamment de droit priv\u00e9.<\/span><\/p>\n

Aussi, en raison de la complexit\u00e9 et de l\u2019\u00e9parpillement des r\u00e8gles applicables, la pr\u00e9paration du dossier et l\u2019obtention du permis de construire peuvent souvent constituer un parcours difficile pour le demandeur.<\/span><\/p>\n

Eu \u00e9gard aux enjeux que repr\u00e9sente une telle obtention, l\u2019objet de cette note sera d\u2019exposer nos principaux conseils pour mettre toutes les chances de son c\u00f4t\u00e9.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

1\/Prendre rendez-vous en mairie pour pr\u00e9senter son projet<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Une chose essentielle \u00e0 faire avant de d\u00e9poser sa demande de permis de construire est de prendre rendez-vous en mairie pour la pr\u00e9senter.<\/span><\/p>\n

Tout d\u2019abord, cette pr\u00e9sentation est souvent per\u00e7ue comme une marque de courtoisie par les communes.<\/span><\/p>\n

Ensuite, cette pr\u00e9sentation permettra d\u2019avoir un premier avis sur la faisabilit\u00e9 de son projet (dans sa globalit\u00e9 ou sur des points pr\u00e9cis comme en mati\u00e8re de raccordement aux diff\u00e9rents r\u00e9seaux) et de r\u00e9pondre aux \u00e9ventuelles attentes ou interrogations de la commune.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

2\/Constituer un dossier complet<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Outre le formulaire CERFA, le dossier de permis de construire doit comporter un certain nombre de pi\u00e8ces \u00e9num\u00e9r\u00e9es aux articles R. 431-4 et suivants du code de l\u2019urbanisme.<\/span><\/p>\n

L\u2019absence de ces pi\u00e8ces ou leur caract\u00e8re incomplet peuvent entra\u00eener un refus ou l’annulation du permis en cas de recours ult\u00e9rieur.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

3\/Maitriser les d\u00e9finitions techniques du PLU<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

La conformit\u00e9 du projet au r\u00e8glement du PLU est certes une \u00e9vidence.<\/span><\/p>\n

Mais encore faut-il pour cela que l\u2019on ait la m\u00eame d\u00e9finition des notions employ\u00e9es par le r\u00e8glement du PLU.<\/span><\/p>\n

En effet, le respect des r\u00e8gles pr\u00e9vues au PLU (hauteur, emprise au sol, distance par rapport aux limites s\u00e9paratives, etc) d\u00e9pend de l\u2019interpr\u00e9tation faites de ces r\u00e8gles.<\/span><\/p>\n

Souvent le r\u00e8glement du PLU contient un lexique venant d\u00e9finir les termes employ\u00e9s. Celui-ci peut aussi comporter des dispositions g\u00e9n\u00e9rales venant pr\u00e9ciser les modalit\u00e9s d\u2019application des prescriptions figurant dans le r\u00e8glement.<\/span><\/p>\n

Ces \u00e9l\u00e9ments peuvent ainsi pr\u00e9ciser les r\u00e8gles relatives \u00e0 la hauteur ou \u00e0 l\u2019emprise au sol des constructions.<\/span><\/p>\n

Certains PLU peuvent ainsi consid\u00e9rer que la hauteur d\u2019une construction se mesure jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9gout du toit (en ce exclut par exemple le faitage) quand d\u2019autres peuvent disposer que cette hauteur inclut tous les \u00e9l\u00e9ments de la construction (y compris donc le faitage).<\/span><\/p>\n

Il faut par cons\u00e9quent s\u2019assurer que c\u2019est bien au sens des termes employ\u00e9s par le PLU lui-m\u00eame que les prescriptions \u00e9mises par celui-ci sont respect\u00e9es.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

4\/Prendre connaissance des diff\u00e9rentes r\u00e8gles opposables<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Le PLU, lorsqu\u2019il existe, n\u2019est pas la seule norme opposable au projet de permis de construire.<\/span><\/p>\n

D\u2019autres normes peuvent \u00e9galement s\u2019appliquer \u00e0 la demande de permis de construire suivant l\u2019importance du projet et sa localisation.<\/span><\/p>\n

Ces r\u00e8gles peuvent, d\u2019une part, se trouver dans des documents particuliers. Il peut ainsi s\u2019agir des plans de pr\u00e9vention des risques naturels (inondation, incendie, mouvement de terrain\u2026) ou du r\u00e8glement sanitaire d\u00e9partemental.<\/span><\/p>\n

Ces r\u00e8gles peuvent, d\u2019autre part, se trouver dans des dispositions sp\u00e9cifiques pr\u00e9vues dans le code de l\u2019urbanisme. Il peut ainsi s\u2019agir de la Loi littoral ou de la Loi montagne.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

5\/V\u00e9rifier l\u2019absence de toute servitude<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Les permis de construire sont d\u00e9livr\u00e9s sous r\u00e9serve du droit des tiers (article A. 424-8 du code de l\u2019urbanisme).<\/span><\/p>\n

En effet, le permis de construire n\u2019est d\u00e9livr\u00e9 que si le projet objet de la demande est conforme au droit de l\u2019urbanisme, et uniquement \u00e0 celui-ci (article L. 421-6 du code de l\u2019urbanisme).<\/span><\/p>\n

L\u2019autorit\u00e9 administrative, lorsqu\u2019elle instruit le dossier, ne v\u00e9rifie donc pas si le projet respecte les autres r\u00e8gles applicables, notamment les r\u00e8gles de droit priv\u00e9.<\/span><\/p>\n

Par cons\u00e9quent, l\u2019obtention d\u2019un permis de construire ne garantit pas \u00e0 son titulaire la l\u00e9galit\u00e9 de son projet vis \u00e0 vis des tiers.<\/span><\/p>\n

Il donc imp\u00e9ratif d\u2019identifier au stade de la conception de son projet toutes les r\u00e8gles, y compris de droit priv\u00e9, susceptibles de faire obstacle \u00e0 la r\u00e9alisation de son projet.<\/span><\/p>\n

Ces r\u00e8gles peuvent trouver leur fondement dans des servitudes (de passage, de vue, de distance, etc) ou des conventions de droit priv\u00e9 (r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou de lotissement).<\/span><\/p>\n

Le non-respect de ces r\u00e8gles pourrait emp\u00eacher la mise en \u0153uvre du permis de construire obtenu.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

6\/Anticiper l\u2019\u00e9volution r\u00e9glementaire<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

En principe, seules les r\u00e8gles en vigueur sont opposables aux demandes de permis de construire.<\/span><\/p>\n

A l\u2019inverse donc, les r\u00e8gles en cours d\u2019adoption ou d\u2019\u00e9laboration ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire.<\/span><\/p>\n

Ce principe connait principalement deux exceptions.<\/span><\/p>\n

La premi\u00e8re concerne le cas des PLU en cours d\u2019\u00e9laboration ou de r\u00e9vision. Dans une telle hypoth\u00e8se, l\u2019autorit\u00e9 administrative peut opposer un sursis \u00e0 statuer \u00e0 la demande de permis de construire (article L. 424-1 du code de l\u2019urbanisme). Le sursis \u00e0 statuer signifie que la demande de permis de construire sera examin\u00e9e \u00e0 une date ult\u00e9rieure (dans la limite de deux ans), lorsque le nouveau PLU aura \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9. Le sursis \u00e0 statuer a donc pour objet de mettre de c\u00f4t\u00e9 la demande de permis de construire pour pouvoir l\u2019instruire une fois le nouveau PLU adopt\u00e9.<\/span><\/p>\n

La deuxi\u00e8me concerne le cas des plans de pr\u00e9vention des risques naturels en cours d\u2019adoption. Dans une telle hypoth\u00e8se, le pr\u00e9fet doit, dans le cadre de la proc\u00e9dure du porter \u00e0 connaissance fournir les \u00e9tudes techniques dont il dispose \u00e0 la commune (article L. 132-2 du code de l\u2019urbanisme). Ces \u00e9tudes doivent \u00eatre prises en compte par la commune lors de l\u2019instruction des demandes de permis de construire. La connaissance d\u2019un risque naturel (d\u2019inondation ou d\u2019incendie par exemple) pourra ainsi justifier un refus de permis de construire m\u00eame si aucun plan de pr\u00e9vention des risques naturels n\u2019est encore applicable ou m\u00eame si le PLU autorise les constructions sur le terrain en cause.<\/span><\/p>\n

Rappelons pour finir que le permis de construire doit respecter le droit applicable au jour de sa d\u00e9livrance (c\u2019est-\u00e0-dire au jour o\u00f9 l\u2019arr\u00eat\u00e9 de permis de construire est sign\u00e9), et non pas au jour du d\u00e9p\u00f4t de la demande. L\u2019entr\u00e9e en vigueur de nouvelles normes avant la signature de l\u2019arr\u00eat\u00e9 de permis de construire peut d\u00e8s lors faire obstacle \u00e0 la d\u00e9livrance de celui-ci.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

7\/Exploiter les d\u00e9rogations avantageuses<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Comme il a \u00e9t\u00e9 expos\u00e9, l\u2019erreur qui peut souvent \u00eatre commise consiste \u00e0 concevoir un projet conforme uniquement au PLU.<\/span><\/p>\n

Des r\u00e8gles autres que celles pr\u00e9vues dans le PLU doivent aussi \u00eatre prises en compte, suivant les cas, dans l\u2019\u00e9laboration de son projet.<\/span><\/p>\n

Ces r\u00e8gles en ce qu\u2019elles s\u2019ajoutent \u00e0 celles pr\u00e9vues dans le PLU peuvent \u00eatre sources de contraintes suppl\u00e9mentaires.<\/span><\/p>\n

N\u00e9anmoins, il existe aussi une cat\u00e9gorie de r\u00e8gles qui a vocation \u00e0 se substituer et d\u00e9roger avantageusement aux r\u00e8gles pr\u00e9vues par le PLU.<\/span><\/p>\n

Il est ainsi possible, sous certaines conditions, de d\u00e9roger en tout ou partie aux obligations de cr\u00e9ation d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet est situ\u00e9 \u00e0 moins de 800 m\u00e8tres d’une gare (article L. 152-6, 4\u00b0 du code de l\u2019urbanisme).<\/span><\/p>\n

Il est de m\u00eame possible, sous certaines conditions, d\u2019autoriser le changement de destination d’un b\u00e2timent agricole m\u00eame si le PLU pr\u00e9voit formellement le contraire (article L. 152-6-9 du code de l\u2019urbanisme).\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

8\/Pr\u00e9senter son projet \u00e0 ses voisins<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

La majorit\u00e9 des recours form\u00e9s contre les permis de construire sont le fait des voisins au projet.<\/span><\/p>\n

Pr\u00e9senter son projet de permis de construire \u00e0 son voisin est tout d\u2019abord une question de respect et de politesse. Le voisin va subir les nuisances li\u00e9es aux travaux de construction. Cette derni\u00e8re, une fois achev\u00e9e, affectera peut-\u00eatre les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien (perte d\u2019ensoleillement ou g\u00e8ne paysag\u00e8re par exemple).<\/span><\/p>\n

Ensuite, les recours introduits par les voisins reposent parfois sur des craintes, qui pourraient \u00eatre dissip\u00e9es si le projet leur \u00e9tait communiqu\u00e9 au pr\u00e9alable.<\/span><\/p>\n

Dans le m\u00eame sens, les griefs formul\u00e9s \u00e0 l\u2019encontre du permis reposent parfois sur des points de d\u00e9tail qui peuvent souvent \u00eatre corrig\u00e9s (recul de la construction sur quelques m\u00e8tres, d\u00e9placement d\u2019une fen\u00eatre).<\/span><\/p>\n

Une communication en amont \u00e9vite ainsi une perte de temps li\u00e9 \u00e0 un proc\u00e8s inutile et couteux.<\/span><\/p>\n

Enfin, la pr\u00e9sentation du projet \u00e0 son voisin peut \u00e9viter la d\u00e9couverte d\u2019une servitude ou d\u2019un probl\u00e8me qui n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 relev\u00e9.<\/span><\/p>\n

Pour toutes ces raisons, il est important de pr\u00e9senter son projet \u00e0 ses voisins.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

9\/Recourir \u00e0 un architecte ou \u00e0 un avocat ?<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

En principe, le recours \u00e0 un architecte est obligatoire pour \u00e9laborer les plans de la demande de permis de construire.<\/span><\/p>\n

Ce principe connait toutefois quelques exceptions. C\u2019est le cas pour les constructions \u00e0 usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’exc\u00e8de pas 150m\u00b2 (article R. 431-2 du code de l\u2019urbanisme).<\/span><\/p>\n

Quant au recours \u00e0 un avocat, il n\u2019est certes pas obligatoire. Cela peut toutefois \u00eatre judicieux, et m\u00eame recommand\u00e9, lorsque le projet pr\u00e9sente une certaine complexit\u00e9 ou lorsqu\u2019un litige est susceptible de na\u00eetre \u00e0 la suite de la d\u00e9cision qui sera prise (d\u00e9livrance d\u2019un permis de construire ou refus de permis de construire).<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

10\/D\u00e9poser sa demande m\u00eame si la mairie vous en dissuade<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

Les refus de permis de construire doivent \u00eatre justifi\u00e9s. Et les refus qui seraient ill\u00e9gaux peuvent faire l\u2019objet d\u2019un recours pour en obtenir l\u2019annulation.<\/span><\/p>\n

Aussi, il est important lorsque l\u2019on consid\u00e8re que le refus ne serait pas fond\u00e9 de d\u00e9poser sa demande de permis de construire, m\u00eame si la commune en dissuade le demandeur.<\/span><\/p>\n

En l\u2019absence de d\u00e9p\u00f4t et d\u2019obtention d\u2019une d\u00e9cision, il ne sera pas possible de saisir le tribunal administratif. On rappellera d\u2019ailleurs que les communes ont l\u2019obligation d\u2019accepter de recevoir les demandes de permis de construire et de les instruire. Le d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 une demande de permis de construire peut m\u00eame conduire \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un permis de construire (article L. 424-2 du code de l\u2019urbanisme).<\/span><\/p>\n

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Pour aller plus loin :<\/p>\n

Comment contester un refus de permis de construire ?<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La pr\u00e9paration d’un dossier de permis de construire est une \u00e9tape strat\u00e9gique. En raison de la complexit\u00e9 et de l’\u00e9parpillement des r\u00e8gles applicables, ce processus peut s’av\u00e9rer difficile pour le demandeur. Voici nos recommandations pour s\u00e9curiser au mieux votre projet. … Lire la suite<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1463,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"kt_blocks_editor_width":"","footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-1460","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-urbanisme-et-construction"],"yoast_head":"\n10 Conseils avant de d\u00e9poser un permis de construire - Tasciyan Avocats<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La pr\u00e9paration d'un dossier de permis de construire est une \u00e9tape strat\u00e9gique. 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